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法院拍卖房产流程

时间:2024-01-19 13:50:44 作者:admin

法院在执行过程中,通过拍卖被执行人的财产,以实现债权的合法权益。如果法院已经开始准备司法拍卖,也不要松懈,这还远不到结束。

判决书生效只能说是中场休息,要盯紧后面的执行程序。也得知道后面需要怎么做才能拿到判决的钱。


强制拍卖过程大致可分为以下阶段:

一、申请执行

判决书生效后,就可以向法院申请,一般14天内会确定执行法官。房子虽然已经查封,但还缺乏一个“公允价值”,用来确定拍卖参考价。

(1)双方议价

这种方式就是申请执行人和被执行人对拍卖物能够协商好价格,法院会根据双方协商的价格确定拍卖价格。这种方式在司法实践中用到的概率比较少。

(2)定向询价

这种方式是指拍卖物品在政府相关部门有一个指导价格,一般就是房屋,税务局会有一个计税价格,法院向税务局打询价通知,税务局从税务局的网络系统查询拍卖房屋得价格,然后回函告知法院价格。

(3)网络询价

这个是充分利用网络大数据,由法院向几家网络评估公司发询价函,然后他们根据大数据作出评估报告,这种方式是评估快(一周左右),不收费,缺点是只能对房屋和车辆询价,还有可能价格不准确。

(4)委托评估

这个就是传统评估,法院委托评估公司到拍卖物品现场进行评估,这个收费比较高,作出评估报告时间长。一方面确保“物尽其用”,一方面也确保价格的权威性、双方信服。现场查勘出报告大约一到两个月,特殊情况会延长。

二、启动拍卖

拿到评估报告后,如果各方都没有问题,在20天内启动网拍。价格评估完成后,,法院也可以让双方当事人协商,按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。因为很多债主不想要房子,想要现金。而且,如果房产价值比债务高,债主还要补钱进去,这也很尴尬。所以,双方当事人对以物抵债不能达成一致的,法院将依法强制拍卖被执行人的财产。

拍卖前会先公告30天,这段时间里可以通过各种途径和方法广而告之。起拍价不能低于评估价的7成,这个法院会问两边的意见。起拍价就是底价(拍卖保留价)。三、不动产流拍怎么办

(1)首次拍卖

竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定,但不得低于评估价或者市价的百分之五。

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价,可选择再次拍卖。

(2)第二次拍卖

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高价低于保留价,应当在60日内再行拍卖。起拍价需要降低,每次降幅不超过前次起拍价的20%,等于是降低底价换成交,清仓大甩卖。

(3)变卖

(动产没有第三次拍卖)如果二次拍卖又流拍,那法院可以考虑直接作价给债权方抵债。若债权方不接受,就60天内开始第三次拍卖——“变卖”。

变卖还流拍,就没第四次了。三次拍卖、两次降价都出不了手,这样的房子再拍下去就不礼貌了,法院按规定也不让再拍了。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以变卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍表示不接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

四、拍卖成交了

如果在任何一次拍卖中阶段成交了,不要急着半场开香槟,把下面的程序走完。

(1)原则上

“成交后15日内交付余款,10日内送达过户裁定,再15日内不动产移交。”

(2)实际上

原则上的几个时效规定,在实践中的概念略显不同,法条上看不出来。拍卖成交后,接盘的买家全款付到法院账户,这样法院才会出《拍卖成交确认书》(相当于二手房买卖合同)《执行裁定书》《协助执行通知书》。上面三文件,对接盘人非常重要,不用房主配合,房地产交易中心就能直接办房产过户和审税。如果这笔钱要还好几个人,法院还得提前拟好各方同意的分配方案。这些都妥了,法院才会开始分钱。

五、特别注意

(1)查封会过期

一定要小心,留意你的不动产保全查封期限。房产查封的期限一般是两年到三年,但是从诉讼整个阶段结束到执行完成,很可能不止两年。所以一定要记住,不能让查封状态失效,在过期前申请财产保全。盯紧法官,他们可忙了,出了差错是自己的亏损。切记,切记。债务人一套房产上往往不止一个查封,如果你是首个查封或者排位靠前,那查封一断,你的顺位当然也就会掉到最后,这是最痛苦的。法官续封后,会出一份《财产保全执行情况告知书》。可以在上次查封到期之前,去房地产交易中心调出新的《不动产登记簿》。可以核实查封期限更新,也以防后面的程序需要这份材料。

(2)不要依赖时间期限

要注意一点,上面提到的各类期限,是从下面几份最高院的解释文件抄出来的。但是,实践中八成会有延长,放平心态。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

(2020修正)最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定(法释〔2018〕15号)

最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定(法释〔2016〕18号)

一方面执行局很忙,另一方面各地具体情况不一,实践会遇到很多延误。除非时间长到太过离谱,否则不用程序细节上纠结,跟法官闹毫无意义,有失风范。

六、放平心态

这篇简述对于大体把握司法拍卖流程来说,已经足够。但上面写的流程,算是大体比较顺利的走向。要对方配合查封评估、没人提有效异议、没有中止执行等等。如果出现这些意外情况,都会显著拖延时间。

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